Logistická centra mohou být přínosem pro celý region
5.2.2015
V listopadu minulého roku se novým Country Managerem ve společnosti Goodman pro Českou republiku a Slovensko stal Jan Palek. Se šéfem developerské firmy specializující se na logistické reality jsme se bavili o jeho plánech na nové pozici, zhodnocení minulého roku a budoucnosti realitního trhu v nadcházejících letech.
Coby Country manager pro ČR a SR ve společnosti působíte teprve od konce minulého roku, co máte na nové pozici na starosti?
V Goodmanu pracuji již dva roky, ale před povýšením jsem zastával funkci Technical Development Managera. Oficiálně jsem měl na starosti technickou část developementu, to znamená přípravu pozemků, výstavbu, vypisování tendrů na dodavatele, podporu při tvorbě nabídek a vyjednávání nájemních podmínek. Od 1. listopadu 2014 jsem pak zodpovědný za vedení Goodmanu v celé České republice a na Slovensku. A to jak ve smyslu vedení kanceláře, tak ve smyslu rozvoje společnosti na tomto trhu. Jedním z hlavních úkolů má být rozvoj stávajících a budování nových logistických a industriálních parků.
Jak hodnotíte z hlediska trhu s logistickými a průmyslovými nemovitostmi rok 2014 a jaký je váš plán pro rok letošní?
Rok 2014 byl pro nás rokem konsolidace a přípravou na roky nadcházející. Podařilo se nám zahájit semispekulativní výstavbu na Slovensku v Senci. Na část haly, kterou v těchto dnech dokončujeme, jsme totiž získali předpronájem od klienta AGILITY a dalších šest tisíc metrů jsme začali stavět spekulativně.
V roce 2015 chceme nadále pokračovat s výstavbou v Senci, kde máme naší největší pozemkovou banku v regionu. Podobně chceme rozvíjet areál v Mladé Boleslavi a nadále pro tyto pozemky získávat nové zákazníky. Z hlediska logistických realit nás zajímá klasická osa Plzeň-Praha-Brno s tím, že nyní se soustředíme na Prahu a chystáme akvizici pozemků v okolí metropole, kde se chceme etablovat a poté se dál rozvíjet do dalších měst, případně dál do regionů.
Máte už odhad kolik toho v okolí Prahy nakoupíte?
Rádi bychom získali území o rozloze mezi 15 až 25 hektary. Co se týká lokality, nemáme momentálně preferenci, ale samozřejmě nejzajímavější je pro nás lokalita Praha. Nicméně poohlížíme se i po jiných lokalitách. Zajímají nás především takové, které se již ukázaly jako fungující.
Realitní trh je v první řadě především o lokalitách, jaké faktory jsou z vašich zkušeností pro zákazníky na dalších místech?
Hned po lokalitě je samozřejmě cena. Zároveň je však velice důležitá kvalita, flexibilita a udržitelnost. Nemyslím teď udržitelnost z hlediska životního prostředí, ale udržitelnost společnosti jako takové. Model společnosti Goodman funguje na principu, že nemovitosti, které postavíme, stavíme do vlastního investičního fondu Goodman European Logistics Fund. Fungujeme tudíž zároveň i jako investor. Jedinečnost naší společnosti pak spočívá v tom, že neprodáváme na trhu nemovitosti třetím stranám, jako to dělá naše konkurence. Investujeme do vlastních nemovitostí, které mají fungovat ještě další tři nebo čtyři dekády. Právě z tohoto pohledu tak není tak důležitá cena, jako kvalita projektu.
Jak z tohoto pohledu fungujete v případě, že přijde zákazník, který chce postavit nějakou budovu na míru? Také stavíte do svého vlastnictví?
Náš core business je budování nemovitostí do vlastního fondu, kdy se díváme nejen na profit ze samotného developmentu, ale díváme se na to jako na investici. Druhý model je stavba nemovitostí do majetku klienta, kde je naším úkolem naplánovat, postavit a předat nemovitost na základě prvků flexibility a kvality, jaké nabízíme po celém světě. Naší odměnou je pak odpovídající developement fee. Nejde sice o jádro našeho podnikání, ale když je na trhu poptávka po takovýchto službách, tak se o takové projekty zajímáme. S tímto způsobem práce máme také mnoho zkušeností a nemáme s tím problém. Například nedávno jsme vybudovali nemovitost v Kolíně pro Ingersoll Rand.
Na Evropském trhu má Goodman velmi dobrý vztah se společností Amazon. V tomto obchodním vztahu také stavíte nemovitosti do vlastnictví Amazonu?
Všechny nemovitosti postavené pro Amazon společností Goodman slouží tomuto internetovému obchodu na základě nájemního vztahu. Pro Amazon jsme vybudovali již přes milion metrů čtverečních, když jsme nedávno ve Wroclavi dokončili zatím poslední projekt. Pro Amazon ovšem staví i jiní developeři, ale je možné, že tam vztahy fungují jinak.
Když má společnost Goodman s Amazonem tak dobré vztahy, proč tedy nevyšla spolupráce i v České republice?
Na to je jednoduchá odpověď. Česká pobočka Goodman vstoupila do soutěže spolu s dalšími hráči na českém trhu a pozemek, který jsme nabídli, bohužel nemohl splnit všechna kritéria a nebylo možné tam umístit halu takových dimenzí, jaké Amazon potřeboval. Kvůli tomu jsme skončili na druhém místě a s tím se nedá nic dělat.
Podle mnohých zpráv byly investice do skladů a jiných logistických realit v minulém roce rekordní. Myslíte si, že tento trend bude pokračovat i v roce 2015?
Myslím si, že ano. Česká a Slovenská republika mají v rámci Evropy vynikající umístění a tím, že celkově jde ekonomika opět nahoru, zde existují předpoklady, že poroste ještě dál. Logistika a výroba vždy tyto ekonomické tendence rychle kopírovala a věřím tomu, že tomu bude tak i v tomto případě.
Důvody, proč má tento segment budoucnost, jsou dva. Co se týká logistiky, tak je to již zmiňovaná lokalita a fakt, že přes nás proudí důležité evropské obchodní tahy. Co se týká výroby, tak je zde obrovská tradice, jak v České republice, tak na Slovensku. Z těchto důvodů si myslím, že to trend bude nadále vzrůstající.
Co investory v současnosti táhne do logistických realit?
Je to tím, co jsem již řekl. V tomto odvětví je budoucnost. Lidé čím dál více nakupují na internetu a přichází další vzestup e-commerce, která je postavená na skladech a distribučních centrech. Tyto areály zde budou potřeba víc a víc. Jako společnost bohatneme, stále více se vyrábí a dováží zboží a to je to, co táhne investory. Nemovitosti tohoto typu, pokud tedy splňují určitá kritéria flexibility, tak budou mít hodnotu i v budoucnosti, protože budou nadále vyhledávány a využívány všemi odvětvími průmyslu.
Nedávno se v médiích objevila zpráva, že pozemků pro tento typ nemovitostí razantně ubývá, jak to vnímáte vy?
Nedá se říci, že razantně ubývá. Tento trend byl nastaven v roce 2006, před první velkou krizí, kdy zde bylo velké množství společností, které se zabývaly tím, že přetvářeli pozemky na industriální parky. To vygenerovalo velké množství pozemků, které byly připravené a bylo možné na nich ihned začít stavět. Nicméně když přišla hospodářská krize a poptávka po připravených územích se snížila, tak zbrzdily i společnosti, které se tímto typem byznysu zabývaly. Jakmile se pak ekonomika znovu nastartovala, brzy se to, co bylo dostupné, vykoupilo.
Tyto pozemky budou však brzy potřeba, protože města a kraje si začnou brzy uvědomovat, že stavby podobného typu nepřináší jenom lokální zatížení v podobě dopravních komplikací, ale také pracovní příležitosti a možnost rozvoje pro celý region. Ano, souhlasím, že je zde nyní nějaké vakuum, ale věřím tomu, že se tyto lokality opět začnou vytvářet.
Bude se podle vás se zvyšující se poptávkou zvyšovat i nájemné?
V České republice i na Slovensku jsou dlouhodobě nájmy víceméně stabilní a myslím si, že tento trend bude pokračovat. Kdybych ale měl říci, jakým směrem se s největší pravděpodobností vychýlí, tak tím, že bude poptávku kopírovat nabídka, bude nájemné spíše lehce klesající. To je můj odhad do budoucna. Asi se nikdy nedostaneme na úrovně nájmů jako jsou v sousedním Polsku, kde jsou nájmy sráženy díky konkurenčnímu boji, ale bude to stabilně mírný pokles. Zcela jistě ale nájemné nepůjde nahoru.
Co se s nemovitostmi ve vašem fondu bude dít po zmíněných čtyřech dekádách své životnosti?
Určitě budou procházet rekonstrukcemi a budou se používat dál. Čtyřicet let vydrží základní instalace, hrubá konstrukce samozřejmě vydrží daleko déle. Jde o jednoduché stavby, u kterých je možné za poměrně nízké náklady opravit a modifikovat téměř cokoliv. Díky této flexibilitě jsou budovy připravené na jakoukoliv evoluci na poli průmyslových budov. V tom spočívá obrovská výhoda tohoto typu nemovitostí, a proto v tom investoři vidí dobrý cíl pro své investice.
Nadcházející roky vypadají optimisticky, ale samozřejmě je možné, že vzestup nebude pokračovat donekonečna, jak se Goodman chystá na dobu, kdy přijde další krize?
My věříme tomu, že segment, který jsme si vybrali, bude udržitelný i v těžkých obdobích.
Zdroj: www.logisticsatoz.com
Centrum přeprav